“언제 철거될지 몰라 조건부로 싸게 들어와 사는데 (뉴타운이 해제되면) 집주인이 당장 전셋값부터 올려달라고 할까 걱정됩니다.”(동작구 흑석뉴타운 주민)

“(뉴타운 해제 뒤) 집주인이 월세 수익이 좋은 원룸이나 도시형생활주택을 신축하기 위해 내쫓으면 임대주택도 보장받지 못한 채 내몰리지 않을까요?”(한남1재정비촉진구역 주민)

서울시가 뉴타운과 재개발·재건축 대상 1300여곳 가운데 절반가량을 재검토하기로 하면서 시장변화에 관심이 쏠리고 있다.

물량 감소에 따른 부동산가격 인상 가능성이 제기되는 가운데 뉴타운 해제에 따른 전세난 심화에도 잔뜩 촉각이 곤두섰다. 지구 해제에 따라 건축규제가 풀리면 집주인들이 앞다퉈 가구별 리모델링이나 신축에 나서 전셋값을 끌어올릴 것이란 우려에서다.

5일 부동산업계에 따르면 서울시 발표 직후 뉴타운 인근 중개업소에는 외지 집주인들의 문의전화가 한꺼번에 몰리고 있다. 추진위가 구성되지 않았거나 논란이 큰 지역일수록 통화가 폭주한다.

세입자들의 걱정도 이만저만이 아니다. 종로구 창신뉴타운, 영등포구 영등포뉴타운, 용산구 한남뉴타운 등은 6000만~1억원의 비교적 낮은 금액에 소형 단독주택을 임대할 수 있었으나 집주인들이 미뤘던 개·보수에 돌입하면 수리비의 상당액을 세입자들에게 전세금 인상으로 떠넘길 것이란 걱정이 흘러나온다. 높은 월세수입이 보장된 도시형생활주택이나 원룸을 신축해 장기적으로 서민층을 내몰 것이란 지적도 있다.

양지영 리얼투데이 팀장은 “뉴타운 해제 등으로 주택 공급 물량이 줄면 중장기적으로 전세난이 심화될 가능성도 있어 해제보다는 속도조절이 필요하다.”고 지적했다.

하지만 이 같은 우려는 기우이며 벌써부터 서울시 정책과 전세난을 짝짓기에는 무리라는 의견이 많다. 박원갑 국민은행 수석 부동산팀장은 “뉴타운 재검토는 전세난과 (직접적인) 관계가 없다.”고 잘라말했다. 그는 “뉴타운 해제가 (주택) 공급 부족으로 이어진다는 주장은 논리적으로 약하다.”면서 “뉴타운 개발 이후 오히려 (주택 수가 줄어) 인구밀도가 줄어든다는 연구결과도 나와 있지 않으냐.”고 되물었다.

대규모 재개발 포기로 신규 아파트 숫자는 줄지만 기존 지구의 건축규제를 풀면서 오히려 다양한 형태의 주택이 공존할 여지가 커졌다는 설명이다. 아울러 정비사업의 옥석가리기가 빠르게 진행되겠지만 서울시가 구체적인 틀이나 재원을 아직 제시하지 않아 단기적인 부작용을 속단하기에도 이르다는 것이다.

김선덕 건설산업전략연구소장도 “아파트 매매시장은 미래에 대한 기대감이 상당부분 영향을 끼치지만, 전세시장은 철저히 실수요 위주로 움직여 섣불리 예측할 수 없다.”고 말했다. 김 소장은 “서울시가 시장에 어떤 시그널을 주느냐에 따라 다양한 주택유형이 (기존 뉴타운지구에) 안착할 가능성이 달라진다.”며 “짧은 기간 (전셋값에) 영향을 끼칠 가능성은 매우 낮고, 장기적으로도 마찬가지”라고 진단했다.

조합을 해산시키거나 추진을 포기하는 곳의 윤곽도 올해 말 이후에나 서서히 드러나게 돼 당장 걱정할 필요는 없다는 설명이다. 다만 입지가 좋은 지구 내 택지에선 리모델링이 일부 전개돼 전세문제가 불거질 수 있으나 서울시가 2~3인용 주택수요보다 원룸형 임대주택 등에 치중하는 것이 더 큰 문제라고 내다봤다.

김용진 와이즈자산관리 대표도 “재개발 재검토나 해제가 이주 수요를 줄여 오히려 전세난 해소에 도움이 될 것”이라며 “단기적으로 정책의 불투명으로 약간의 혼선을 줄 수 있으나 예정대로 계획이 진행되면 전세시장에는 상당부분 힘이 될 것”이라고 진단했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “(지구 해제에 따른) 전세 물량 부족은 당장 우려할 만한 상황은 아니다.”라면서 “향후 무더기로 뉴타운을 해제하기보다 세입자 보호를 위해 꼭 중단이 필요한 곳만 선택적으로 제외시키는 운용의 묘가 필요하다.”고 조언했다.

한편 서울시가 뉴타운의 전면 재검토를 선언한 가운데 다른 대규모 사업지들도 본격적인 속도조절에 들어갈 것으로 보인다. 박원순 시장이 한강변 일대를 개발하는 ‘한강르네상스’에 반대한다는 입장을 분명히 한 만큼 조만간 이에 대한 재검토 작업도 초읽기에 들어갈 전망이다. 직격탄은 한강변과 강남의 낡은 재건축 아파트들이 맞을 것으로 예상된다.

오상도기자 sdoh@seoul.co.kr