연말 확정

20일 정부가 발표한 행복주택 시범지구 7곳은 주택 수요와 사업 추진일정 등을 감안해 지리적으로 서울의 유수지 중심으로 많은 주택을 공급하는 것이 특징이다.

전체 7곳중 4곳이 철도부지지만 전체 1만가구의 62%인 6천200가구가 유수지에 건설된다.

전문가들은 7곳 모두 입지여건이 좋은 만큼 주택 임대수요는 많을 것으로 보고 있다.

다만 임대료가 주변 시세보다 싸게 공급돼 인근 임대시장 침체에 영향을 미칠 것이라는 우려도 나오고 있다.

◇ 지구별 개발 계획은

국토부는 행복주택 시범지구 7곳을 환경·대학·스포츠·다문화 등 지구별로 특화해 개발한다는 방침이다. 자연녹지지역에 건설되는 곳은 용도지역을 일반주거지역이나 준주거지역으로 변경해 평균 300%의 용적률을 적용, 건설할 계획이다.

국철 오류동역에 들어서는 오류동지구(10만9천㎡)에는 철로위에 인공 데크를 씌워 체육공원 등을 조성하고 행복주택 1천500가구를 건설한다. 용적률 300%를 적용해 아파트 5개동을 지을 예정이다.

또 노인들에게 일자리를 제공할 수 있도록 창업·취업 지원센터와 사회적 기업 유치를 적극 추진하기로 했다. 주민복지센터, 건강증진센터 등도 마련된다.

국도 46호선, 남부순환로 등을 이용하기 좋고 여의도 등 서울 도심지 교통접근성이 뛰어난 것이 장점이다.

경의선 가좌역에 들어서는 가좌지구(2만6천㎡)는 5km 이내 연세대, 홍익대가 가까워 주로 대학생을 위한 주거타운으로 조성될 전망이다. 내부순환로, 48번 국도가 가깝다. 국토부는 행복주택 가운데 처음으로 모듈러주택(공업화주택)을 적용하고 철도로 나눠진 지역을 데크 브리지로 연결해 지역간 소통의 공간을 제공할 방침이다.

경춘선 폐선부지에 조성되는 공릉지구(1만7천㎡)는 현재 역사가 없어 개발이 용이한 장점이 있다. 과학기술대 등 4개 대학이 가까운 반면 반경 1km 이내에 근린공원 등 문화·편의시설이 부족해 국토부는 이곳을 녹지와 대학문화가 함께하는 도시공간으로 조성할 계획이다.

기숙사형 주택을 포함한 행복주택 200가구와 재능기부공간을 조성하고 지역 주민을 위한 소규모 공연장·공원 등을 건설한다.

지하철 4호선 고잔역에 들어설 안산 고잔지구(4만8천㎡)는 외국인 거주비율 1위의 도시이면서 인근에 서울예술대·한양대 안산캠퍼스 등 대학이 위치한 만큼 ‘다문화 소통의 장’으로 개발한다는 방침이다.

행복주택 1천500가구와 외국인 근로자를 위한 다문화 교류센터를 제공하며 슬럼화하기 쉬운 철로교각 하부에는 다문화 풍물시장, 체육공원 등을 조성한다.

목동(10만5천㎡)·잠실(7만4천㎡)·송파(11만㎡) 유수지는 현재 홍수기때 물을 가두는 지하 저장탱크 시설과 더불어 공영주차장, 쓰레기 선별장, 체육시설 등이 지상에 산재돼 있다.

국토부는 이들 3곳의 현재 유수지 기능은 유지하면서 지상에 행복주택을 건설하고 기존 공공시설을 체계적으로 정비한다는 방침이다.

목동지구는 서부간선도로와 가깝고 주거·편의시설과 교육여건이 우수하다. 행복주택 2천800가구와 함께 자원순환센터와 연계한 물테마 홍보관과 친수공간, 목동 문화예술거리 등을 조성한다.

잠실지구는 본래의 홍수위 조절 등 방재기능을 강화하면서 행복주택 1천800가구와 복합스포츠 시설·주민 커뮤니티센터 등을 만든다. 탄천변에 조성된 송파지구는 오픈마켓을 기본 개념으로 벼룩시장, 복합문화센터, 도서관 등을 건립할 예정이다. 지하철 2호선 종합운동장역, 올림픽대로가 가깝다.

◇ 임대료, 공급방식 연내 확정…계층별 차등적용

이들 7개 시범지구 주택에 대한 공급방식은 아직 정해지지 않았다.

국토부는 다만 행복주택을 영구·국민임대주택 등 100% 임대주택으로 공급하되 공급물량의 60%를 신혼부부·사회초년생·대학생 등 사회적 활동이 왕성한 계층에, 20%를 주거취약 계층에 우선 공급하겠다고 밝힌 바 있어 이 기준에서 결정될 가능성이 크다.

특별공급을 제외한 나머지 20%는 소득 수준에 따라 일반에 차등 공급한다.

국토부 관계자는 “대학생의 경우 복학생이나 가정형편에 따라 가점을 부여하는 방안, 신혼부부는 임신여부, 부모의 거주지역 등을 고려해 당첨자를 결정하는 방안을 검토중”이라고 말했다.

행복주택의 임대료는 주변 시세와 시장여건을 고려하되 입주자의 소득 수준을 고려해 계층별로 차등 적용한다.

소득 1∼2분위의 주거취약 계층과 신혼부부·대학생 등 입주 계층의 임대료를 각각 달리 하겠다는 것이다. 예컨대 상대적으로 자금여력이 있는 신혼부부는 주변 시세의 70% 선에서, 저소득층 취약계층은 30~40%선에서 공급할 수 있다.

정부는 행복주택의 평균 임대료를 영구임대주택은 주변 시세의 30∼40%선, 국민임대주택은 주변 시세의 50∼70% 선(전체 평균 50∼60%선)에서 맞추는 방안을 검토중이다.

현재 수도권 국민임대주택 임대료는 전용면적 36㎡ 기준 보증금 1천만원에 월세 20만∼30만원 선으로 행복주택 임대료도 이와 비슷한 수준이 될 전망이다.

국토부는 조만간 연구용역을 통해 행복주택 공급기준과 임대료 책정 기준을 연내 확정한다는 방침이다.

그러나 행복주택의 공사비가 예상보다 높아 임대료 인하에 한계가 있을 것이라는 지적도 나오고 있다.

행복주택의 공사비는 지구 여건에 따라 다르지만 인공 데크를 씌우는 경우 3.3㎡당 400만∼500만원의 공사비가 추가 투입될 것으로 보인다.

용적률 300%를 적용할 경우 건축비(3.3㎡당 400만원)외에 3.3㎡당 133만∼167만원 정도의 시공비가 필요한 것이다. 또 철도부지의 경우 진동·소음을, 유수지 등은 악취 등을 없애기 위한 특수 공법이 적용되면 공사비는 더 늘어날 수 있다.

건설업계의 한 관계자는 “행복주택은 국공유지에 건설되는만큼 토지 매입비가 들지 않아 일반 택지지구 사업에 비해 전체 사업비는 적게 들 것”이라며 “그러나 데크설치와 진동·소음 등 특수 공사비를 감안하면 지구별로 공사비가 일반 택지지구 못지않게 들 수도 있다”고 말했다.

◇ 재원마련은 미정…LH 자금 부담 우려

정부는 그러나 행복주택의 재원마련 계획을 아직 확정하지 못한 상태다. 이 경우 사업 시행자인 한국토지주택공사(LH)가 사업비 전체를 부담해야 한다.

국토부는 국민임대주택의 경우 건축비의 30%를, 영구임대주택은 85%를 각각 정부 재정에서 지원하고 있는 만큼 행복주택도 이 기준에 맞춰 재정 지원을 해준다는 방침이다.

그러나 기획재정부는 ‘박근혜 대통령 공약에 재정 투입이 없다’고 약속한 만큼 재정을 지원하는 것은 바람직하지 않다는 입장이어서 재원 조달도 안심할 수 없는 상황이다.

국토부 관계자는 “행복주택은 기존 임대주택의 한 유형이고 그동안 임대주택은 정부가 재정투입을 해온 만큼 공사비 지원이 가능할 것”이라며 “이와 더불어 LH의 부채와 재정난을 고려해 정부 차원의 추가 지원책도 마련될 것”이라고 말했다.

연합뉴스