①보증금 구제 방안 담기나
②피해 기준 어떻게 정하나
③특별법 일몰 시점은 언제

당정 임대인 조세채권 안분 담아
피해자 보증금 일부라도 받도록

구리서도 940채 피해… 주범 구속

국민의힘과 정부가 전세사기 피해 지원을 위한 한시적 특별법인 ‘전세사기 피해자 지원 특별법’을 27일 발의한다. 전세사기 피해자의 사망 소식이 잇따르자 윤석열 대통령이 전세사기를 ‘약자 범죄’로 규정하고 대책 마련을 지시한 지 9일 만이다.

핵심 쟁점으로 보증금 구제 방안이 담길지, 전세사기 피해 기준을 어떻게 설정할지, 일몰 시점 등 세 가지가 꼽힌다.

가장 첨예한 쟁점은 보증금 구제 여부다. 여야는 특별법을 통해 피해 임차인의 주거 불안을 해소하자는 데 뜻을 같이했지만 보증금 구제 문제를 두고선 이견을 보였다.

야당은 한국자산관리공사(캠코) 등이 보증금 반환 채권을 매입해 피해자에게 일부를 돌려주고 추후 회수하는 ‘선보상 후구상’ 방식을 주장한다. 반면 당정은 “사기 범죄 피해액을 국가가 떠안는 선례를 남길 수 없다”며 반대 입장을 분명히 했다. 당정 제시안은 피해 임차인에게 경매 우선매수권을 부여하고, 주택 매입을 꺼리는 경우 한국토지주택공사(LH)에서 우선매수권을 양도받아 주택 매입 후 공공임대주택으로 제공한다는 것이다.

당정의 입장이 확고한 만큼 특별법엔 보증금 채권 매입 방안이 제외될 것으로 전망이다. 다만 피해자 역시 보증금 구제를 근본적 대책으로 제시해 반쪽짜리 특별법이란 비판이 나올 수 있다.

특별법 지원 대상이 되는 전세사기 피해 기준도 핵심 쟁점이다. 정부는 조직적이고 계획적인 전세사기 범죄의 피해는 국가가 지원해야 할 대상으로 보면서도 최근 집값 하락기에 나타난 ‘역전세’로 인한 보증금 미반환 사례는 시장에서 해결해야 할 문제로 보고 있다.

또 피해 주택의 전용면적과 가격 제한에 따라 피해자 인정 범위가 달라질 수 있다. 정부는 전용면적 85㎡, 시세 3억원 이하에 전세사기 피해 주택이 대부분 몰려 있다고 본다. 특별법에 평형·가격 제한을 엄격히 둘 경우 상당수 피해자가 자격을 인정받지 못할 수 있고, 제한이 없으면 형평성 문제가 불거질 수 있다.

특별법 적용 기간도 쟁점 중 하나다. 2년 전 광풍이 불었던 무자본 ‘갭투자’가 올가을부터 속속 전세계약이 끝나 올해 하반기 전세사기 피해가 정점을 찍을 것으로 예상된다. 최근 경기 구리시에서도 940여채에 달하는 전세사기 사건이 터졌고, 주범인 40대 남성 A씨가 26일 구속됐다. 앞으로 전세사기 피해자가 속출할 것으로 예상되는 가운데 특별법 일몰 시점도 관건이다.

당정은 임대인의 조세채권(세금징수권리) 안분 방안도 담기로 했다. 집주인의 세금 체납이 많으면 정부가 조세채권을 먼저 배당해 가기 때문에 건질 돈이 없는 임차인은 경매 개시조차 할 수 없다. 집주인의 모든 부동산에 조세채권을 고르게 안분하면 피해자는 경매 절차로 보증금을 일부라도 회수할 수 있다. 100채를 보유한 임대인이 10억원의 세금을 체납했다면 주택마다 1000만원씩 조세채권을 쪼개 배분, 경매 진행 뒤 세금을 1000만원씩만 제하고 선순위 채권자인 세입자의 변제권을 보장하는 식이다.

법안이 발의되더라도 다음달 초에야 국회의 문턱을 넘을 것으로 보인다. 법안 상정을 위한 국회 국토교통위원회 전체회의가 28일로 잡혀 있어 야당 발의 특별법까지 3건을 병합 심사한다. 이후 다음달 1일 국토위 소위를 거쳐 2일 전체회의에서 전세사기 관련 법안들이 본회의에 상정될 전망이다.